某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。

轰2-2同类宾馆的价格和净收益资料表

可比房地产价格(万元)净收益(万元/年)A252003000B294003500C238002800D1660200(1)计算客房与餐饮年总收益：

1)客房年总收益=(400×200+100×350)×365—41975000(元)=4197.5(万元)

2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元)

(2)计算客房与餐饮年总费用：

1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元)

2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元)

(3)计算年净收益：

年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元)

(4)由所给资料计算报酬率：

可比房地产的报酬率：A=3000/25200×1009/6—11.9%

B=3500/29400×100%=11.9%

C=2800/23800×100%=11.76%

D=200/1660×100%=12.05%

以其平均数作为估价对象的报酬率：

(11.9%+11.99/5+11.76%+12.059/6)/4=11.9%

(5)从公式求得该宾馆价格为：

V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)

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