职业资格类 - 房产估价师

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。
A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化

注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

房地产抵押估价报告　　估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价
　　委托人：××股份有限公司
　　估价机构：××房地产估价有限公司
　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）
　　估价作业期：2011年9月18日至9月27日
　　估价报告编号：××估字[2011]第××号
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　四、估价对象
　　1．估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
　2．估价对象概况
　　（1）位置及环境状况（略）
　　（2）建筑物状况
估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为6100㎡；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
　　
（3）土地状况
　
　估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
　3．权利状况
　　（1）房屋所有权情况（略）
　　（2）土地使用权情况（略）
　　（3）他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。
　　
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响
五、价值时点
　　2011年9月14日，与实地查勘日一致。
　　六、价值类型
　　房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　七、估价依据
　　（一）国家和地方政府相关法律法规（略）
　　（二）房地产估价技术规范和标准
　1．《房地产估价规范》。
　　2．《房地产抵押估价指导意见》。
　　3．《城市房地产抵押管理办法》。
　　（三）估价委托人提供的有关资料
　　1．《房屋所有权证》。
　　2．《国有土地使用证》。
　　3．委托人提供的其他有关资料。
　　（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）
　十、估价结果
　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
　　
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。
　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业期（略）
　　十三、估价报告应用的有效期（略）
　　十四、风险提示（略）
　　十五、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
　　二、估价对象区位状况描述与分析（略）
　　三、估价对象权益状况描述与分析（略）
　　四、市场背景描述与分析
　　五、最高最佳利用分析（略）
　　六、估价方法适用性分析（略）
　　七、估价测算过程
　　（一）成本法
成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
　房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧
　　房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
　　1．土地取得成本
　　采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元（测算过程略）。
　　2．开发成本
　　开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
　　（1）建筑安装工程费　　建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设
备设施费、装饰装修工程费用等。
　　①建筑物建安费
　　根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元／㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150＝14102726（元）。
　②附属工程费
　　附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元／㎡，则附属工程费为795204元。
　　建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。
　　（2）勘察设计和前期工程费
　　①勘察设计费
　　按造价的6.23％计算，为928141元。（依据：略）
　　②前期工程费
　　按建筑面积计122元／㎡，共计1496115元。（依据略）
　　上述两项合计为2424256元。
　　③不可预见费
　　根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1％～3％，本次评估确定其比率为3％。前述①、②项之和的3％，为446938元。
　　3．管理费用
　　管理费用为前述各项之和的3％，为768155元。（依据；略）
　4．销售费用
　　销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
　　5．投资利息
　　投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。（依椐略）
　　利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56％。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费）×[（1＋利率）开发年限－1）]＋（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋开发期间税费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2－1）]＝829443（元）。
　6．销售税费
　　销售税费为销售收入的5.85％，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元／㎡，则：销售税费＝P×5.85％＋11×12263.24。（依据略）
　　7．开发利润
　　根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15％，则：
　　开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85％＋11×12263.24）×15％
　　注：开发利润计算中的27203519元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。
　　8．估价对象房地产重新购建价格的确定
　　房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
　　解得：P＝34539073（元）。
　　9．建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。
　　经计算，建筑物折旧为1410273元。（测算过程略）
　　10．成本法评估结果确定
　　房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝34539073－1410273＝3312

某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。
A、12.39%
B、15.38%
C、16.25%
D、21.13%

某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括（）。
A.土地使用权出让金或地价款B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金D.其他土地的补偿费

甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（　）。
　　
A.根据银行的贷款利率8%确定
　　B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
　　C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
　　D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定